読み終えるまで
- 建物の面積を表す時の単位
- 土地に関する面積の種類
- 敷地面積と建築面積の関係性 「建ぺい率」
- 敷地面積と延床面積の関係性 「容積率」
- 建築基準法とは？
建物を建てる時に、面積について調べていると「建築面積が○○㎡」や「敷地面積は△△坪」など普段はあまり目にしない単位や単語が並んでいて、「一体どれくらいの面積の家を建てられるのだろう・・・」と思われることがあるかと思います。今回の記事では建物に関する面積についてわかりやすく解説致します。
建物の面積を表す時の単位
お部屋探しや住宅を建てる時「ここの土地は150坪です」や「ここは150㎡です」などと見聞きすることがあります。これらは、建物の面積を表す時に使われる単位で、それぞれ同じ数字でも広さが全く違います。単位の大きさがある程度わかれば、建物の面積がどのくらいの大きさかなのかをイメージしやすくなります。そこで、このセクションではまず面積を表す際に用いられる３つの単位について説明します。
㎡（平米／平方メートル）
㎡＝縦m×横mで、つまり「1㎡＝1ｍ×1ｍ」の大きさになります。学校で勉強するのでイメージが一番湧きやすいかと思います。これは世界で統一された面積を表す単位です。
帖または畳（じょう）
1帖＝1畳（じょう）とも表現でき、畳1枚分の広さを表します。
畳の大きさは地域によっても異なりますが、 もっとも不動産業界では「不動産の表示に関する公正競争規約」に基づき、畳１枚あたりの広さは、1.62㎡と表すのが一般的です。
坪（つぼ）
坪は、旧来から日本で用いられていた面積の単位で、畳２枚分とも言われますが、前述の通り地域によって畳の大きさが異なります。そこで、不動産業界では、一般的には1坪は3.30578㎡で計算します。実際には3.30578・・・と延々と続くのですが、実用性を鑑みて、3.30578㎡で計算しているのです。この曖昧な計算は不動産業者によっては、1坪を3,3㎡で計算するところもあれば、3.30578㎡で計算するところもあり、また、小数点第二位以下を切り捨てるところもあれば繰り上げる事もあり、坪に関してはどのように計算されて算出された面積なのかをよく確認する必要があります。なので、坪でしか面積の表記がない場合、0.3025をかけて、割り戻して㎡に表記を統一し、詳細は不動産業者や工務店、ハウスメーカーに聞いてみましょう。
土地に関する面積の種類
土地に関する面積にはいくつか種類があり、インターネットで調べていると、様々な面積の名称が出てきます。その中でも今回は、建築面積・延床面積・敷地面積の3つの面積の表現方法に関して、一つずつ解説していきます。
建築面積
建築面積は、建築物（地階で地盤面上1m以下にある部分を除く）の外壁又はこれに代わる柱の中心線（軒、庇、はね出し縁その他これらに類するもので当該中心線から水平距離1m以上突き出たものがある場合には、その端から水平距離1m後退した線）で囲まれた部分の水平投影面積によるものをいいます。少しわかりやすく説明すると、建物を上から見たときの建物の外周の面積で、ドローンやヘリコプターなどに乗って、自分の建物を上から見た時をイメージすると良いでしょう。例えば、2階建ての建物で1階の一部が駐車場となっていて2階の方が広い建物の場合は、上から見ると2階の姿が見えるので2階の外周こそが建築面積となります。
延床面積
延床面積という名前についてですが、この名称は通称であり、建築基準法に用いられている名称は「延べ面積」です。稀に建物面積と呼称される事もありますが、基本的には同意語と考えて構いません。
延べ面積は、建物の各階の床の面積の合計面積を表します。2階以上の建物に設けられることのある吹き抜けは、含みません。また、各階の床の面積は床面積といいますので、床面積を各階毎に足していくと延べ面積（延床面積又は建物面積）が算出されます。
敷地面積
敷地面積は、建物が建っている土地の面積を表します。建物は土地に建っているものなので、敷地面積が建築面積を上回ることはありませんので、常に敷地面積≧建築面積となります。
敷地面積と建築面積の関係性 「建ぺい率」
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。家を建てる際に、「バーベキューができる広い庭のある家に住みたい」と考える方や、「庭はいらないから、敷地いっぱいに建物を建てたい」と考える方など、人によって要望は様々です。そして、自分の土地だから、好きなように家を建てられるかと思っている人が多いと思います。しかし、実は地域毎の都市計画にて建てられる面積は決められていることがあり、要望が叶わない場合があるのです。。例えば、インターネットで土地を探す際に、「建ぺい率80％まで」と記載があれば、敷地面積に対して80％までの建築面積で建築しないといけません。
ちなみに、「なんで自分の土地なのに、好きな面積で家を建てられないんだろう」と思う方もいると思いますが、例えば全員が敷地面積めいっぱいに家を建てたら、家と家が密着してしまい、プライベートの確保が出来なかったり、万一火事が起きたら次々と隣の家まで燃え広がってしまいますよね。そこで、地域によって建ぺい率による規制を設けているのです。
敷地面積と延床面積の関係性 「容積率」
続いて、容積率ですが、敷地面積に対する延べ面積（延床面積）の割合をいいます。少しわかりにくいですが、つまり容積率が大きければ建物の中身が大きな建物が建てられるということです。容積率も建ぺい率と同じように規制があり、なぜ規制があるかというと、容積率の規制がなければ、無限に高い建物を建ててしまう可能性があるからです。さらに、高い建物が出来ると、そこに人口が集中してしまい、一部の地域に人口が密集してしまう恐れがあり、これらを防ぐために容積率というもので地域で規制をかけ、快適なまちづくりを行っているのです。
建築基準法とは？
これまで、面積に関する名称の説明を行ってきましたが、その中で建築基準法という言葉が何度か出てきました。建築基準法とは一体どういう趣旨の法律で、どのようなことを知っておくべきかを簡単に解説します。
建築基準法とは？
国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低の基準を定めた法律。市街地建築物法（1919（大正8）年制定）に代わって1950（昭和25）年に制定され、建築に関する一般法であるとともに、都市計画法と連係して都市計画の基本を定める役割を担う。
わかりやすく簡単に言うと、安全に建物を建てるための最低限のルールを定めた法律です。最低限ですから、建築基準法だけを守っていればどんな建物を建ててもいいという訳ではなく、都市計画法や消防法など様々な関連する他の法律を守りながら建物を建てる必要があるのです。
敷地と道路に関する規定
家などの建築物を建てる場合、その敷地が2m以上道路に接している必要があり、接道義務と呼ばれています。これは、消防活動に最低限必要とされる広さのため、2mと設定されています。なお、自動車専用道路などは接道対象の道路に該当しない、敷地の周辺に公園や広場がある場合は、接道要件を満たしていなくても建築が認められる場合があるなど、さまざまな規定がありますが、土地を買って家を建てる場合、接道義務を満たしていて家が建てられるのか、必ず不動産業者に確認しましょう。
面積に関する規定
面積に関する規定としては、先述の3.敷地面積と建築面積の関係性 建ぺい率と4.敷地面積と延床面積の関係性 容積率にて少し取り上げましたが、インターネットや不動産屋さんで土地の情報を見ていると、建ぺい率と容積率の記載があります。
例えば、あなたの検討中の土地の面積が100㎡、建ぺい率40％、容積率80％、高さ制限なしで、3階建て家を建てたいと計画している場合、１階40㎡、2階30㎡の広さで設計すると、3階は10㎡までの広さで建築することが出来ます。
そのため、建ぺい率と容積率についてはよく確認した上で、自分の理想の家がその土地にマッチしているか、不動産業者や、工務店、ハウスメーカーに確認しましょう。
まとめ
今回は土地探しの肝となる、面積について解説してきました。自分がポイントとしては、イメージしやすい単位に置き換えること、そして「良いな！」と思った土地があったら、建ぺい率や容積率の制限を確認することです。その他にも何か制限がないかを確認し、わからないことがあれば、不動産屋さん、工務店、ハウスメーカーに必ず確認しましょう。、せっかくの一生物の我が家ですから「こんなはずじゃなかった・・・」という残念なことにならないように、「やっぱりこの土地でこの家を建ててよかった」と笑顔になれる家づくりにしていきましょう。
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